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吴婷对话冯仑:我没有退休而是在重振旗鼓 | 我有嘉宾

作者:我有嘉宾来源:我有嘉宾 日期:2017年12月19日 17:55

这是我有嘉宾发布的第623篇文章

3675字 | 阅读3分钟

 

 

提起冯仑,你会想起他哪个身份?

 

我有嘉宾」节目中他对吴婷说,自己最认同的是地产商人这个身份。确实,当年的“万通六君子”,有人去做了投资,有人转投农业,冯仑一直守着老本行,确切的说,直到2014年都守着万通。

 

虽然是地产界的元老,可这些年的冯仑并没有像许家印、王健林那样频频曝光在公众视野中。甚至在局外人看来,万通地产这些年也没有冯仑的老兄弟潘石屹后来成立的SOHO中国那样引人注目。所以,行成鲜明对比的是,外人并不这样认同冯仑的身份。

 

这些年来,冯仑出书、写文章、在个人公众号和微博上讲段子,时而拿起话筒客串访谈主持人,甚至还准备发射一颗名为“风马牛”的卫星。在公众看来,这些年的冯仑活的像个散人,一个半仙儿型的角色,或者严肃一点的称他为地产界思想家和公知。这一方面是肯定冯仑的观点和见识,另一方面,也是公众无意识的淡化了对他成功地产商的身份认同。毕竟,到2014年冯仑离开万通时,这家老牌公司的市值还不到“小兄弟”SOHO中国的一半。

 

互联网上,有人评价冯仑说“冯仑败于太聪明”,然而关键问题在于如何定义成与败,在冯仑的语境下定义。快到耳顺之年的冯仑对这些似乎看的很轻。他说,岁月长了,你时不时的就会走过一个树林,你会带动一片林子响,但你只是一个人,这就是我要的一个自我认知。

 

在冯仑的老家西安,「我有嘉宾」首席观察员吴婷与冯仑一起漫步于古都的城墙之下,畅谈了冯仑的追求和人生观。本期节目为观众一个洒脱而真实的冯仑。

 

 

立体城市没有烂尾,“我要把最好的东西都装进去”

 

2014年冯仑彻底离开万通地产后,谈的最多的就是他的立体城市,这似乎也是这些年他本人与为自己标记的“房地产商人”最直接的关联。所谓的立体城市,核心就是要在高容积率的情况下建造整个居民居住社区。

 

2009年12月8日,在哥本哈根立体城市“中国商界气候变化国际论坛”上,冯仑首次正式向外界阐述了立体城市这个新型城市建设计划,就是要让“躺”着的城市“站”起来。这被万科地产董事长王石评论为“像一个童话”。

 

冯仑在2014年的演讲中表示,立体城市将进军北京上海,并将大幅度降低两地房价。然而又过了3年多时间,立体城市不但没有能够到一线城市影响房价,甚至在冯仑的“大本营”西安也仍没有出现。

 

实际上在2015年,也就是冯仑高调宣布这些规划之后一年多的时间之后,就有官方媒体报道称立体城市发展陷入困境。当时不少报道称,立体城市遭遇停工和严重亏损危机,导致大面积裁员,甚至正在为地块寻求买家。

 

在接受「我有嘉宾」吴婷采访的过程中,冯仑主动提及了立体城市这个我们认为他本不愿提及的话题。他说,立体城市是一个因为他自己付出不够而没达到预期效果的事业。他给这个项目的打分是60分,一个及格分。因为如果以盈亏为考量,他认为可以及格,但经历了太多的妥协,项目已经不是他曾期许的状态。

 

“比如说政府的规划,土地制度,市场,在早先都不配合,”在谈到这个项目的挫折时他说:“政府规划土地制度做不到,做不到就得不断妥协,把高楼变低,把大的变小,这都是最后的问题。”

 

在妥协的同时,冯仑也坚持称不会放弃这个项目。他说,不会放弃这件事,还会继续做,这是因为人类对理想城市的追求从不停步。

 

“我一定要做出一栋比较高的楼,把我原来探索的都给它装进去,让大家感觉到这样是有效率的,是美好的。”冯仑说,目前立体城市在西安的项目仍然在继续推进,目前也仍然在与不同的城市谈超高建筑,只是这些项目都没有时间表。

 

“我把业务从上市公司拿出来就是为了躲避这种压力,没有时间表,可以慢慢做,我不适合在上市公司里面呆着,那只会限制自己,却并不能增加优势。”

 

 

不是退休而是重新布局,“后开发时代的房地产”

 

2015年7月,在万通的股票停牌将近半年之后,早已被披露深陷营收困境、企图转型重组的万通地产,发布了公告,内容涉及非公开发票募资、公司控股股东及实际控制人变动——嘉华控股通过高比例认购,正式成为万通地产的控股股东,冯仑彻底离开万通。

 

这是一份迟来的公告。万通创始人冯仑和嘉华就转让万通控股股权的协议,2014年10月就已经达成。在当时信息中,冯仑仍然持有部分股权,且依然出任万通控股董事长。而在更早之前,冯仑自己就在公开场合说过:“万通地产已开始窒息式死亡”。

 

作为万通地产的控股股东,当时协议被看做是冯仑正式退出万通地产。当时的冯仑已经出版了两部畅销著作——《理想丰满》和《野蛮生长》,冯仑本人也因出口成章的段子,被人戏称为地产思想家。但这位思想家总是被认为思想太过活跃且超越现实,他的前部下潘石屹就说“冯仑缺少地产人脚踏实地的作风”。

 

2004年,在中国房地产黄金10年刚刚开始之际,冯仑宣布万通转型,“美国模式”、滨海新区战略都曾使万通登上过发展高峰,对商业模式的探索也一直伴随着这家公司的成长。但冯仑探索商业模式的“过于理想”,最终让这家企业逐步萎缩,没落至房地产行业排名50名之外。

 

自那之后,公众一直猜测,彻底“退休的冯仑”将何去何从,各路媒体对于这位传奇人物的猜测不少,但是一直没有主角的亲自发声。在本期「我有嘉宾」节目中,首席观察员吴婷也与冯仑聊到了退休的问题。

 

冯仑对吴婷说,这些在中国已经创业几十年的,在中国很少作出被动的选择。“因为一个企业到了二十年以上的时候,它都面临一个选择。你所在的行业在进步,企业组织在老化,人员也面对新的业务员的时候,也需要有一个重新的一个调整。”

 

“在这个情况下你反正就两个选择,就开玩笑说,就相当于你到更年期了,你要么就接受这个现实,无可奈何花落去的老去,然后萎缩,生命之花开始萎缩,枯萎,死亡。要么就是重生。”

冯仑透露,自己从万通并没有完全退出,而是把身份从万通抽离出来转换到它后台的一个公司——一个当初由“万通六君子”创办却很少被人提起的公司——御风。冯仑在万通的股权变动之后,通过减持套现,把资金腾挪出来布局“后开发时代的房地产”。

 

“后开发时代竞争两件事,运营和资产管理。所以我现在就通过这样的换人,也换了一批业务,换了一种发展方式。然后后开发时代是一个更持久的时代,就是按照国外成熟国家房地产经验,如果说开发时代我们20年已经逐步进入一个瓶颈期,那么后开发时代至少可以持续50年到100年。”

 

冯仑说,御风除了继续坚持地产为主体业务以外,还加强了以前的非地产非万通的项目,其中最主要的就是传媒和文创。这也是在过去两年中,冯仑在公众面前露面的主要角色。目前,冯仑正在推进的项目包括,风马牛系列传媒以及其相关的创业群,儿童舞台剧,书籍……在今年年初,冯仑还计划发射一颗用于文创项目的卫星,命名为“风马牛一号”。

 

 

 

主要精力放在房地产科技

 

PinTech,一向说话很接地气的冯仑在这次访谈中突然使用了一个英文词,这正是他最近在努力宣传的房地产科技。

 

2016年年底,六十多家中城联盟企业的董事长聚在一起开会,达成了一个共识:以2016 年结束作为分水岭,之前是房地产「开发时代」,之后是房地产「后开发时代」。

 

冯仑说,房地产这个行业在新一轮的经济增长当中,仍然是一个重要的也是一个支柱性的产业。但是从行业自身来说,出现了一个转折,就是由开发时代进入到后开发时代。从开发时代来说已经是“旧人”了,从后开发时代来说,现在是黄金期。他对吴婷开玩笑说:“就相当于你青春期以前的事儿结束了,青春期以后困难又到了,因为你要就业、娶媳妇,但是好的人生也开始了,你可以生娃了。”

 

“开发时代是什么呢?当时我们靠三样本事挣钱的,第一土地增值,第二房价增长,第三就是城镇化带来人口聚集的刚需。这三样东西很大程度上跟我们的能耐没多大关系,而跟中国社会整体的经济成长有关系,”他说,后开发时代也靠三样东西,都跟能耐有关,第一运营能力;第二品牌,品牌一头连接着客户,一头连接着资金、资本市场;第三财务成本,资金的来源成本。这三样东西都是跟能力有关的。从这个角度来说,如果说针对开发时代来说,确实已经是过去时代了,但如果针对后开发时代的房地产来说,好日子刚刚开始。

 

冯仑说,在这个新的语境下,原有价值观也在发生变化,从最早的勿忘在莒到后来的守正出奇,现在已经按照未来更加开放的互联网时代,和高新科技越来越发达的时代,重新确定为八个字,叫作自由、赋能、创造、共享。

 

站在这样的角度上判断房价,冯仑认为现在的中国房地产市场已经相当于人类50岁左右的年龄,进入了“油腻的中年”,整体状态也在下滑。未来无论是一二线城市还是三四线城市,房价都不太可能再快速增长,这种信号在19大以后更加明确。

 

“现在有几个标志了,已经到了一个相对饱和的状态,一个就是人均GDP,我们已经过了8000美金,城市化率过了50%,另外城镇人口的竞争量速度在减缓,另外空间布局格局已经大体确定,然后经济增长的速度也进入一个新阶段,有些城市是甚至是负增长了开始。那么在这种情况下,总体来说开发在全世界到这个时候,都进入一个缓慢的时期。还有一个指标很重要,二手房跟一手房,在北京大概成交五套二手房,才换卖一套新修房,现在是这样的。”冯仑在「我有嘉宾」与吴婷的访谈中这样总结了房价趋势。

 

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